邓州某开发商违约竟要求业主签如此协议！

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据网友爆料，近日，邓州市某房产开发商因违约在先，没有按时交房，现在要求十多户业主需要签完《补充协议》后才能交房，把违约金用作抵扣将来的物业费。

那么开发商用违约金抵扣物业费是否合法呢？我们一起看看相关法律法规：

物业费是业主支付给物业管理公司负责小区安全、环境卫生的一种费用；而违约金是合同中用以惩罚违法合同约定的一方。

《合同法》第99条：“当事人互负到期，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”，虽然物业费和违约金标的物种类、品质相同，但由于开发商支付延期交房的违约金，与业主向物业公司交纳物业费是两个不同的法律关系，存在不同的法律关系主体，因此两者不能相抵。可通过债务转移方式处理。

《合同法》第84条规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经人同意”，开发商将向买受人支付延期交房违约金的债务，转移给物业公司承担(即折抵一定时期的物业管理费)应经债权人(即买受人)同意。且司法实践中，一般也要经债务受让人——第三人(即物业公司)同意。因此三方最好签订债务转移协议，以防后患。折抵一年以上物业费违法。相关规定禁止物业公司一次性收取一年以上物业费。

而网友提供的补充协议中可以看到，开发商以免收22个月的物业费来抵扣违约金，实际上是变相收取一年以上的物业费。

物业费折抵违约金，应注意：①物业管理与开发商卖房是两个法律关系，买受人有权拒绝抵销；②与开发商、物业公司达成的债务转移协议，最多只能折抵一年物业费，其余仍可要求支付违约金；③办理入住手续时，应留存相关的逾期交房的书面违约证据，以防开发商否认违约事实。

东北风

是河南东锋房地产，邓州新世界楼盘，邓县最大的流氓地产商