住房“倒按揭”养老走近中國？

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2月24日，中國老龄委办公室常务副主任李本公一语惊人：“2005年，中國65岁以上老年人口比例从7%提升到14%，中國已是老龄化最快的國家之一。”当中國人开始“未富先老”，住房反向抵押贷款———即时下在美國流行的“倒按揭”养老方式，开始进入國人视线。前不久，重庆市人大代表孙健在重庆两会期间，专门提交了一份议案，有关部门正在就其可行性展开调研。此外，“倒按揭”在上海、长沙等地引起了极大关注。据称，建设部已委托一家保险公司研究“倒按揭”课题，并将选择一些有代表性的城市做调研和模型测试。然而，这一方案的可行性还有诸多道门槛。

　　以房养老前景可期

　　据一项网络调查显示，人们对仅靠养老金维持退休后的生活普遍缺乏信心，57％的人觉得养老还得“靠自己另外攒钱”，对持“养儿防老”观念的人已经不到4％。有人做过一个计算：假设某人平均月薪5000元，养老保险缴费期限为15年，那么此人退休后每月可领取养老金1000多元。如果在职时工资还不到4000元，那么15年以后拿到的养老金就肯定在千元以下了。再有，20年以后的物价将维持在什么水平？近20年来，物价已翻了几番。

　　业内人士认为，在中國已经逐步进入老龄化社会的现状下，“倒按揭”是一个比较好的解决养老問題的办法。按國际通行的“60岁以上老年人占人口比例10%以上或66岁以上老人占7%以上即开始进入老龄时代”的标准，中國已进入老龄化社会。据了解，15年前，中國是10个年轻人养一个老人，但现在，已变成3个年轻人养一个老人。民政部数据显示，目前中國60岁以上的老人已经达到1.3亿人。仅北京市，到2025年，在京老年人口将增至416万，比例也将上升至总人口的30%。另一方面，我國目前的社会养老保障体系远未健全，独生子女政策推行，使4-2-1家庭在未来盛行，即一对中年夫妇不可能同时养育四个老年父母，再加自己的儿女；两对老父母遗留的两套住房如欲都作为遗产传给子女，子女也都有了自己的住房，没有居住的需要。于是，以房养老浮现出来。有关专家表示，以房养老业务将带来新经济增长点，可使不敢消费的老年人做到居住、消费两不误。此外，以房养老还有个好处，就是它将使两代人的代际关系，从目前的这種过度依赖向各自的自立自强趋进。父母用自己的住房为自己养老时，不仅给子女减轻了经济负担，还避免子女躺在父母的遗产上过舒心日子，今后由老人房产引发的家庭成员纠纷也将大大减少。

　　以房养老待破冰

　　浙江大学柴效武教授介绍，以房养老的模式有十余種，最为典型的是住房反向抵押贷款，即老人将住宅抵押给银行，每期取得贷款用于养老。到老人去世后再算总账，可用房还贷，也可由其子女另外筹措钱财还贷，将已抵押的住房予以赎回。该模式美日英澳等20多个國家相继推出，并受到老年人的青睐。但目前我國金融工具不够健全完善，因此该业务尚未出现。并且，由于要跨越银行业务、社会伦理观念等多道门槛，两三年内还很难进入实际执行层面。



　　事实上，南京汤山“温泉留园”在國内首个公开推出倒按揭性质的“以房换养”举措。该园规定拥有本市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。这種做法在上海有的老年公寓也悄然推出。近期，重庆、上海等城市的业界和政府部门也掀起了探讨此项新业务的热潮，目前有关方案还仅是在酝酿中。浙江大学柴效武教授日前透露，包括平安保险、太平洋保险公司在内的多家保险公司，都有意酝酿推动以房养老业务的研发，并就此与他多次洽谈有关研究与合作，同时浙江省的多家银行在与其接洽的过程中也表现出浓厚的兴趣。以房养老还受到金融机构的日益关注，北京农业银行房地产信贷部门相关负责人表示，该行已开始密切关注这一全新的业务模式，并计划尽早推出，但尚未制订具体的日程表。

　　“倒按揭”操作有难度

　　尽管“倒按揭”养老有诸多好处，但其在中國实行还面临多重考验。北京链家房产中介公司市场总监金育松认为，“倒按揭”模式不失为一種社会保障的新方式，但这種产品在我國推广，首先要解决与中國传统理念的冲突。目前能接受以房养老的可能只有极少部分家庭。这主要是观念問題。因为中國人习惯将财产留给子女，同时赡养老人也是子女应尽的义务。

　　从表面上看，以房养老很简单。它针对的是那些有房并且无需留给继承人的老人们。但在操作上，却存在着诸多难题，比如，老人每月所获得的生活费是根据所抵押房产的价值和老人的预期寿命来计算的，所以在这里就存在着問題：发放的生活费少，老人不乐意；发放生活费的周期长，有关机构可能要亏本。一些专家认为，如果保险业介入，就能分散贷款回收风险，以房养老就能持续、稳步地发展。但問題是我國人寿保险公司尚不具备金融信贷的功能，不能开展以房养老的相关业务。因此近两三年内，这種业务很难在全國范围内展开。

　　对此，银行内部人士又是如何看呢？一位國有商业银行房贷部负责人表示，运作“倒按揭”必须考虑房产价值、房地产走势、抵押人健康状况，目前，后两種因素系数不好估算。同时，在抵押风险上，“倒按揭”存在实施时间越长、风险越大的問題。这些問題，都将影响银行推行“倒按揭”。此外，目前國内住宅的设计年限和土地使用年限，以及我國房地产市场价格走势、人均预期寿命等相关因素还没有长时间的稳定表现，银行控制风险的难度很大。这都是影响银行推行“倒按揭”的因素。

　　另外，國内商业银行内部业绩考核方式和经营理念也是阻碍银行推出“倒按揭”的主要原因。目前大部分银行对经营部门的业绩考核是按年度进行的，而“倒按揭”要获得盈利却需要经过较长的时间。因此，在任的经营部门负责人显然不会对任期后才能产生效益的贷款品種产生兴趣。

　　事实上，“倒按揭”模式，折射出中低收入群体深深的无奈。“倒按揭”模式兴起，再次敲响了收入分配改革的警钟，也警醒着政府，要扭转中國贫富分化的局面、加快收入分配改革是大势所趋。