地产信托：向左还是向右？

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10月11日，中原信托发行“河南國基置业有限公司郑州北大学城集合资金信托计划”，它是郑州房地产界的第三只地产信托基金，也是中原信托发行的第二只地产信托基金。从年初的黄河大观发行第一只地产信托，到9月份，顺驰发行第二只地产信托，到如今國基发行第三只地产信托，一只只信托走向中原地产，是否宣布中原地产信托时代的到来，下一个将会是谁？信托能成为开发商最后的救命稻草吗？

　　就在中原地产人的热切盼望中，银监会212号文件即将悄悄关闭开发商通往地产信托的大门，它要求发行地产信托的条件是:自有资金超过35％、四证齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资，这一规定的严格程度超过了银行！在人们的困惑中，央行有关工作人员表示，央行将力挺房地产投资信托基金！

　　地产信托，向左，还是向右！决定了郑州许多地产企业的命运！

　　地产严重”缺血”

　　自去年以来，國家实施严格的宏观调控政策，开始紧缩“银根”，要求银行对房地产项目贷款提高门槛，各个商业银行严格执行國家政策:在房地产项目拥有“四证”的时候，才对项目放款；而作为一个开发商，前期启动资金尤为重要，在需要用钱的时候，往往不能办理“四证”，在“四证”办理后，就可以销售回款，往往不需要大量贷款资金，这样就使得银行的放款节拍和开发商的用款跟不上。想用钱的时候，没有贷款；不想用钱的时候，银行又找上门来贷款！

　　显然，银行已经不能满足资金密集型的地产企业发展的需要！

　　郑州房地产市场上的开发商，大多是小本经营，白手起家的多，做个项目，赚点钱，然后再去开发一个大点的项目，赚更多的钱，然后再去开发更大的项目……郑州本地的开发商大多属于此種滚动开发模式！这種协议用地时代的开发模式，显然已经落后了！

　　目前，郑州土地市场，已经实行招标、拍卖、挂牌的出让方式，价高者得，让全郑州的开发商、全國的其他地方开发商集中竞价一块土地，而且规定严格的付款条件，一宗100亩土地，没有上亿元的资金几乎不用考虑！在开发商拿到土地阶段，开发商要比协议时多付出近亿元的资金。

　　在建筑安装阶段，國家严禁拖欠农民工工资、限制建筑商垫资，开发商必须按期支付工程款。

　　在销售阶段，严禁违法销售，没有取得预售许可证，开发商不能收取房款，规范的市场交易秩序和良好的监督机制，让开发商无法向消费者套现。

　　在房地产前期开发土地、中期建筑施工、后期销售中，开发商对资金需求都比以往大得多！此时，银行紧缩贷款，地产商不缺钱才怪呢！

　　用一位地产老总的话说，郑州房地产商，没有一个不缺钱的！

　　市场面临变局

　　國土资源部门紧缩“地根”，银行紧缩“银根”，开发商何去何从就显得尤为重要。

　　河南省社会科学院副院长刘道兴告诉记者，当前的郑州房地产市场火爆，不少开发商也只能看在眼里，急在心上！从这几年来看，几乎没有开发商赔钱的，个个赚得盆满钵满，去年郑州房地产市场价格飞涨，而且到处抢购，让史N杏蟹康目?⑸坛⒌讲簧偬鹜罚〉?酉衷诘轿蠢醇改昴冢?簧倏?⑸探?诳吹矫篮孟Ｍ?芯???ィ】?⑸堂髅髦?婪康夭?且桓鲎??男幸担??孀磐恋氐墓遗啤⑹谐〉墓娣叮?偶鹘ソヌ岣撸?谧式鸲倘毕拢?荒茉凇跋Ｍ?敝兴廊ィ