信托产业将成为河南房地产企业融资主线？

无暇4

本报上期(1月25日)以河南房地产信托产业何以在2006年“喷发”？为题，报道了2006年河南房地产信托市场快速发展的现状，引起业内高度关注。

　　2006年，河南房地产信托产品的推广不仅给房地产开发商融资提供了便利，也给个人资金找到了新的投资出路。

　　2007年，信托作为房地产融资的一種创新模式，将在河南房企融资方面扮演怎样的角色？

　　“作为房地产融资的一種创新模式，信托将是房地产金融创新的主线。我个人的观点是，未来房地产融资将以信托为主线，进而实现房地产融资的多元化。”中國企业海外发展中心主任、首席经济学家孙飞博士告诉记者。

　　近两年，河南房地产信托市场的发展趋势似乎印证了孙飞的观点。

　　从2005年出现思念?果岭山水第一个房地产信托计划，到2006年6个房地产信托产品“喷发”而出，2007年信托将在河南房企融资方面扮演怎样的角色？

　　主线之辩

　　“信托＋银行＋REITs(房地产信托投资基金)将成为中國房企融资的主流模式，中國的信托时代必将来临。”孙飞对信托的主线作用表示出极大的信心。

　　孙飞分析认为，目前中國的金融业资产总共是46万亿元，而其中商业银行资产就占了40多万亿元，信托、保险、证券所有的非银行金融机构(包括租赁公司、财务公司)，它们的金融资产加起来才5万多亿元，仅为商业银行的1/10。而在國外，在美國这種信托业非常发达的國家，一家大的信托公司管理的信托资产超过商业银行。

　　孙飞也指出，目前银行仍是中國房企融资的主要来源，处于一个高度垄断的地位，信托想成为中國地产金融创新的主线，还有相当长一段距离。他介绍说，美國的北方信托投资公司管理着2.6万亿美元的信托财产，相当于中國两年的GDP总量，比中國四家商业银行加起来还大。國外的信托投资公司管理的信托资产跟商业银行是并驾齐驱的，两者平分秋色，而现在中國的信托市场与商业银行根本无法相提并论。“在未来10～20年，中國的信托机构有可能会管理上万亿元资产，那时就有可能跟商业银行并驾齐驱了，它一定会发展到这一天的。”

　　不过，北京汇宝投资有限公司的执行董事徐玮并不认同孙飞的观点。“河南的房地产信托市场发展比较快，但不见得由此就会成为主要渠道。”她指出，从全國范围来看，房地产信托还处于起步状态，信托贷款目前存在、发展的直接原因是房地产行业的高利润和中小企业补充资金不足，但还没有成为一種标准化、方便流通的成熟投融资形式，相应法规还有待完善。徐玮认为，信托能够成为一个区域房企主要融资渠道，最基本的一点是其回报点位空间不应比银行贷款利率高出一倍。“第一步应该是实现与银行贷款等融资形式的平衡。”

　　那么，“战斗”在河南房地产一线的金融机构是啥意见？中原信托投资有限公司的副总经理薛怀宇在接受记者采访时表示：“信托应该是主要的供给来源之一，但不会成为河南房企融资的主线，商业银行依然是房企融资的主要来源。相比信托，商业银行的融资成本相对低，但信托比较灵活，审批也比银行快。”

　　“在诸多金融工具之中，信托具备多種平台优化组合优势，以信托高级形态为核心，通过信托的串接，将多種金融工具进行优化整合，实现一揽子组合融资解决方案，可望成为地产融资的主流模式样板。”孙飞强调。

　　信托之势

　　数据显示，2006年12月，全國20家信托公司共发行信托产品33个，募集资金规模约24.98亿元，发展势头可谓方兴未艾。

　　说起信托能以加速度的方式融入地产的优势，孙飞的声音提高了很多：“信托可做的事情太多了，作为信托公司，可以做货币市场业务，进行金融同业拆借、金融同业往来；资本市场的业务它也可以做，可以发起成立基金公司、证券公司，承销债券，还可以做各種投资银行业务。特别重要的是，它也可以直接投资产业市场，可以直接投资房地产，或者用信托基金来投资房地产，这就是它的优势，其他的金融机构都不准直接投资房地产，不准投实业。”

　　徐玮虽不认同信托的主流趋势，却充分肯定信托是中小房企重要的融资途径。“从房地产开发企业看，尽管信托资金比银行资金的成本要高出不少，但仍有利润空间，并且设立信托审批时间短、资金更易到位，所以，很多企业也在选择信托贷款的融资形式。”

　　资料显示，目前我國房地产信托资金的上限是2亿元，已做信托平均规模为1亿元左右，所扶持项目工程一般都不大，主要是便利中小房企融资。这从一个侧面印证了孙飞和徐玮的话。

　　对于信托在2007年的走势，徐玮说：“2007年房地产信托应该会有一些市场创新性举措出现，可能会有一些行业通行标准开始产生，信托资金成本应该有所回调，并且，有可能出现多一些先设立信托再寻找优质项目的情形，此外，有关房地产信托行业的监管可能会进一步严格，因为健康有序是‘房地产+信托’这个产业得以确立的基础。”

　　薛怀宇也透露，近期还有几个房地产公司的信托计划在积极筹备中。他说：“2007年的房地产信托产品应该比2006年还多。”

　　从融资成本来看，银行的资金成本很低，储户把钱存到银行一年才2％的利息。但信托是灵活的，它的资金成本可高可低，主要看资金来源。目前信托的资金成本比较高，委托人要收取较高的回报。但当房地产信托基金建立起来后，有很多低成本的资金被信托公司掌握时，房地产信托的成本就降下来了。

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